O que é CDC?

O Código de Defesa do Consumidor, ou mais conhecido como CDC, é a lei que foi criada para estabelecer normas de proteção e defesa do consumidor, conforme prevê o art. 5°, inciso XXXII, e art. 170, inciso V, da Constituição Federal.

O CDC, portanto, veio criar políticas públicas para regular as relações de consumo entre consumidor e fornecedores, de modo a garantir o respeito à dignidade do consumidor, saúde, segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo.

De acordo com a lei, consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, inclusive a coletividade de pessoas, mesmo que indetermináveis. 

Já o fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços

Considera-se produto qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial e prestação de serviços qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Qual aplicação do CDC?

Com a intenção de proteger o maior número possível de pessoas, o legislador que criou o CDC reconheceu a vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo e reconheceu ser necessária uma ação governamental no sentido de proteger efetivamente o consumidor de forma direta, por incentivos à criação e desenvolvimento de associações representativas, pela presença do Estado no mercado de consumo e pela garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho.

Para isso, o Código do Consumidor tem como objetivo a harmonização dos interesses nas relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico das empresas, mas sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;

Deste modo, é imprescindível a educação e informação de fornecedores e consumidores, quanto aos seus direitos e deveres, com vistas à melhoria do mercado de consumo, o incentivo à criação de meios eficientes de controle de qualidade e segurança de produtos e serviços, assim como de mecanismos alternativos de solução de conflitos de consumo.

E para garantir tais direitos, o CDC tem aplicação ampla e mais abrangente possível, de modo que o máximo possível de consumidores sejam atingidos, saibam seus direitos, briguem por eles e saibam que estão protegidos por lei, que deve ser de acesso a todos, inclusive, é comum em algumas cidades que todos os estabelecimentos disponham de um exemplar do CDC aos seus clientes/consumidores.

Entenda o que é alienação fiduciária

O termo alienação fiduciária parece complicado, mas a operação é muito simples, nada mais é do que dar em garantia um bem para a instituição bancária que vai emprestar o dinheiro para pagar o próprio bem, ou seja, durante o período do empréstimo, o banco fica como proprietário do bem financiado e o comprador tem direito à sua posse, pode usar e gozar do bem como quiser, só não pode vendê-lo, pois a propriedade é do banco enquanto o bem não estiver quitado.

Isso ocorre porque o banco paga integralmente o vendedor do bem em nome do comprador, que por sua vez, entrega o bem como garantia ao banco até quitar o empréstimo e, uma vez quitado, o banco dá a baixa na restrição e a propriedade passa a ser do comprador.

Em outras palavras, o bem é a garantia do banco de que o comprador irá pagar o empréstimo acrescido dos juros, que são variáveis de acordo com o tipo do bem, prazo, valor, entre outros, lembrando que as operações bancárias com garantia de bens normalmente têm taxas de juros menores justamente porque há uma garantia e o risco do banco ter prejuízo é menor.

A alienação fiduciária de imóveis, por exemplo, tem uma lei específica, a Lei nº 9.514/97, que deve ser seguida por todas as instituições bancárias, apesar de ser uma operação de livre negociação.

Normas para alienação fiduciária

A lei da alienação fiduciária trouxe algumas normas limitadoras que devem ser respeitadas nas operações de financiamento de imóveis e em geral serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar, observadas as prescrições legais.

Dentre as condições que devem ser observadas no sistema de financiamento imobiliário estão:

I – reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste, cujos critérios poderão ser estabelecidos pelas partes.

II – remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato.

III – capitalização dos juros.

IV – contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Além disso, a lei determina que as operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI e na alienação de unidades em edificação sob o regime de condomínio e incorporações imobiliárias, a critério do adquirente e mediante informação obrigatória do incorporador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto à entrega da obra.

De forma genérica, o Código Civil também traz alguns requisitos que obrigatoriamente devem estar previstos nos contratos:

I – o total da dívida, ou sua estimativa;

II – o prazo, ou a época do pagamento;

III – a taxa de juros, se houver;

IV – a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação.

O devedor, ou seja, a pessoa física ou jurídica que está alienando o bem junto ao banco, também tem algumas obrigações para cumprir durante a alienação:

I – a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza;

II – a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.

O contrato deverá ser realizado de forma escrita, pública ou particular devendo ser registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou Cartório de Registro de Imóveis, a depender da garantia, móvel ou imóvel.

As possibilidades de garantias

As operações de alienação fiduciária pertencem ao grupo de garantias reais e podem ser oferecidos bens móveis e imóveis, independente da modalidade ou tipo, basta o banco aceitar, sendo de livre negociação entre as partes, podendo, por exemplo, ser oferecida como garantia recebíveis futuros de uma empresa, ou a produção agrícola de um produtor, certificado de recebíveis imobiliários, dentre outros.

Além das garantias reais, há também as garantias pessoais, que ao contrário da primeira, não há um bem específico que fica alienado ao banco, neste caso, a pessoa física é que garante o pagamento do empréstimo e normalmente é utilizado quando o garantidor possui bens em seu nome, mas não quer alienar nenhum deles, ficando à critério das partes a negociação da garantia real ou pessoal.

Decisão do STJ sobre o uso de CDC em contratos de venda com alienação fiduciária

Diante dessa controvérsia, o STJ, reconhecendo a relevância da discussão e as controvérsias jurisprudências sobre o tema, em 09/06/2021, publicou acórdão para incluir essa questão no rito dos recursos repetitivos para consolidar o entendimento sobre a seguinte questão:

“Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.”

Com isso, até a decisão final do STJ, todos os processos que tenha esse objeto de discussão vão ficar suspensos aguardando a definição superior, que deve, de uma vez por todas, colocar fim aos questionamentos afetos ao tema, incluindo dúvidas relevantes suscitadas nas centenas de ações e decisões judiciais espalhadas pelo país, como: 

i) O contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária pode ser rescindido e qual lei rege a rescisão?

ii) Cabe ao Poder Judiciário decidir essa questão?

iii) Sendo o devedor fiduciante o consumidor na relação contratual, na condição de interessado na rescisão contratual, possui interesse de agir? Sob quais fundamentos?

iv) A aplicação do art. 53 do CDC, já reconhecido que deve ser aplicado em determinadas situações, pode ser indistintamente utilizado nos contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária?

v) A Lei nº 9.514/97 deve prevalecer sobre o art. 53 do CDC em caso de extinção contratual por inadimplência?

Portanto, até termos esse tema definido pelo STJ, apenas nos cabe aguardar e acompanhar o posicionamento que vai prevalecer e deve, a princípio, acabar com a indefinição acerca da prevalência na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária.